Come Fare una Lettera di Intenti per l’Acquisto di un Immobile

La lettera di intenti per l’acquisto di un immobile, spesso chiamata anche LOI (Letter of Intent) o “manifestazione di interesse”, è un documento con cui potenziale acquirente e potenziale venditore fissano in modo ordinato i termini principali di una possibile compravendita prima di arrivare a una proposta irrevocabile o a un preliminare. Non è, di per sé, un contratto definitivo: è uno strumento per allineare aspettative su prezzo, tempi, condizioni e verifiche, riducendo il rischio di negoziazioni infinite e malintesi.

La LOI è particolarmente utile quando l’operazione è complessa, ad esempio per immobili di pregio, immobili con aspetti urbanistici da verificare, vendita con tempi lunghi, presenza di più proprietari, o quando l’acquirente deve ottenere un mutuo e vuole chiarire fin da subito cosa accade se la banca non concede il finanziamento. È utile anche quando vuoi chiedere un periodo di esclusiva per svolgere due diligence senza che l’immobile venga contemporaneamente trattato con altri acquirenti.

Distinguere subito tra parti vincolanti e parti non vincolanti

Il punto più delicato di una lettera di intenti è la sua natura giuridica. Nella prassi, una LOI può essere interamente non vincolante, oppure può contenere alcune clausole vincolanti e altre non vincolanti. Questo aspetto va dichiarato in modo esplicito, perché è ciò che evita che un documento nato per orientare la trattativa venga interpretato come un preliminare “mascherato”.

È normale, ad esempio, che prezzo indicativo, tempistiche attese e condizioni sospensive siano espressi come non vincolanti, perché dipendono dalle verifiche e dalla negoziazione finale. È altrettanto normale che alcune pattuizioni siano invece vincolanti già nella LOI, come riservatezza, esclusiva per un periodo limitato, ripartizione dei costi di due diligence, disciplina dei documenti scambiati e foro competente. La coerenza sta nel dichiarare chiaramente che la compravendita si perfezionerà solo con la sottoscrizione della proposta accettata o del preliminare, e che fino a quel momento non esiste un obbligo di concludere, salvo le clausole espressamente vincolanti.

Identificare correttamente le parti e l’immobile per evitare ambiguità

Una LOI efficace deve indicare con precisione chi sono le parti e quale immobile è oggetto dell’interesse. Non basta scrivere “il sottoscritto”; è opportuno riportare nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale e residenza, oppure, se si tratta di società, ragione sociale, sede, partita IVA e poteri di firma. Se il venditore è comproprietario con altri, la LOI deve chiarire se chi firma rappresenta tutti o solo una quota, perché un acquisto immobiliare richiede disponibilità piena del venditore o un percorso di raccolta firme chiaro.

Quanto all’immobile, descriverlo con riferimento all’indirizzo completo e ai dati catastali essenziali riduce in modo drastico i rischi di equivoci, soprattutto se il venditore possiede più unità nello stesso stabile. Se esistono pertinenze come box, cantina, posto auto, giardino o quote condominiali particolari, è utile menzionarle, perché spesso sono proprio questi elementi a generare incomprensioni su prezzo e consistenza del bene.

Definire il prezzo e la struttura economica senza trasformare la LOI in un preliminare

Il prezzo è inevitabilmente al centro della LOI, ma va gestito con linguaggio coerente con la natura del documento. Puoi indicare un prezzo proposto o una fascia di prezzo, specificando se si tratta di importo “oltre imposte e spese” e chiarendo se il prezzo include arredi, pertinenze e accessori. Se l’immobile è venduto arredato o con dotazioni rilevanti, è prudente descrivere cosa resta, anche in modo sintetico, perché altrimenti la discussione si sposta su elementi “secondari” che, in realtà, incidono sulla decisione.

È utile anche chiarire fin da subito come intendi pagare, almeno a livello di massima, indicando se l’acquisto sarà con mutuo, con mezzi propri o con combinazione, e se prevedi di versare una caparra confirmatoria al preliminare. In una LOI, però, conviene evitare di entrare già nel dettaglio di ogni rata e ogni bonifico: lo scopo è fissare i pilastri, non replicare un contratto.

Condizioni sospensive e due diligence: il cuore operativo della lettera di intenti

La LOI diventa veramente utile quando disciplina le verifiche e le condizioni. In una compravendita immobiliare, le due diligence più frequenti riguardano la regolarità urbanistica ed edilizia, la conformità catastale, l’assenza di vincoli o ipoteche non dichiarate, la situazione condominiale, eventuali servitù, la prestazione energetica e, in alcuni casi, la presenza di abusi sanabili o non sanabili.

La lettera di intenti dovrebbe indicare che l’interesse all’acquisto è subordinato a esito soddisfacente delle verifiche entro un termine definito. Il termine è importante perché evita che la trattativa resti sospesa senza scadenze. Nello stesso tempo, la LOI dovrebbe disciplinare l’accesso all’immobile per sopralluoghi e rilievi, nonché la consegna da parte del venditore di documentazione minima, come titoli edilizi, planimetrie, visure e regolamento condominiale se rilevante.

Se l’acquirente ha bisogno di un mutuo, la condizione sospensiva legata all’ottenimento del finanziamento è uno degli elementi più sensibili. Inserirla nella LOI, anche in forma indicativa, aiuta a prevenire conflitti successivi. Il punto non è spostare sul venditore il rischio di credito, ma rendere trasparente che l’operazione dipende da un evento esterno e definire cosa accade se l’evento non si verifica entro una data.

Tempistiche: proposta, preliminare, rogito e consegna materiale dell’immobile

Una lettera di intenti dovrebbe sempre contenere una timeline, anche se orientativa. È utile indicare entro quando prevedi di presentare una proposta formale o un preliminare, entro quando prevedi di arrivare al rogito notarile e quando immagini la consegna delle chiavi e l’immissione nel possesso. Queste date sono il linguaggio con cui l’operazione diventa reale per entrambe le parti.

È importante distinguere tra data del rogito e data di consegna. In molte compravendite coincidono, ma non sempre. Se il venditore deve liberare l’immobile o se l’acquirente desidera un ingresso anticipato per lavori, queste situazioni vanno anticipate, anche solo dichiarando che saranno oggetto di accordo specifico nel preliminare. Il vantaggio della LOI è proprio questo: far emergere i temi prima che diventino conflitti.

Esclusiva e riservatezza: quando e come inserirle senza irrigidire la trattativa

Se stai per sostenere costi di perizie, consulenze tecniche o attività di verifica, è normale chiedere un periodo di esclusiva. L’esclusiva significa che, per un tempo limitato, il venditore si impegna a non negoziare con altri acquirenti e a non accettare proposte concorrenti. In cambio, di solito, l’acquirente si impegna a muoversi con diligenza nelle verifiche e a rispettare la timeline concordata. L’esclusiva deve essere proporzionata: troppo breve non serve, troppo lunga può essere percepita come una compressione eccessiva della libertà del venditore.

La riservatezza è spesso utile perché durante la trattativa circolano dati personali, informazioni economiche, planimetrie e documenti che non è opportuno diffondere. La LOI può imporre che tali informazioni restino riservate e siano usate solo per valutare l’operazione. Anche qui il tono deve essere pratico: non serve un romanzo legale, serve una regola chiara.

Caparra, acconti e spese: come gestire il tema senza anticipare obblighi non desiderati

Molti committenti vorrebbero “bloccare” l’immobile con una somma già in LOI. È possibile, ma va fatto con estrema cautela, perché rischi di trasformare la lettera di intenti in un accordo vincolante su elementi economici rilevanti. Se vuoi mantenere la LOI non vincolante, è prudente rinviare caparra e acconti al preliminare. Se invece vuoi prevedere un impegno economico immediato, devi definire chiaramente se si tratta di una somma a titolo di deposito, se è rimborsabile e in quali casi, e come si coordina con le condizioni sospensive.

Quanto alle spese, la prassi più semplice è indicare che ciascuna parte sostiene le proprie spese fino al preliminare, salvo diversa pattuizione. Se l’acquirente commissiona una perizia tecnica, di norma la paga lui. Se però la trattativa fallisce per un inadempimento del venditore, potresti voler prevedere una disciplina diversa, ma questo richiede un’impostazione più contrattuale e va valutato con un professionista.

Struttura consigliata: come scrivere la LOI in modo ordinato e professionale

Una lettera di intenti efficace inizia con un’intestazione chiara, data e luogo, identificazione delle parti e premessa sul fatto che l’acquirente manifesta interesse all’acquisto dell’immobile identificato. Segue una sezione di termini principali: prezzo indicativo, inclusioni ed esclusioni, modalità di pagamento di massima, tempi attesi. Poi entra nelle condizioni: due diligence, accesso ai documenti, eventuale mutuo, eventuale esclusiva. Infine definisce le clausole vincolanti, se presenti, come riservatezza e foro competente, e chiude con la dichiarazione sulla natura vincolante o non vincolante delle diverse parti, oltre alle firme.

Scrivere in modo lineare e senza frasi ambigue è la qualità più importante. La LOI deve poter essere letta da un venditore non tecnico e risultare comunque precisa. Se usi termini come “condizione sospensiva” o “conformità urbanistica”, è utile che il testo chiarisca cosa intendi in modo comprensibile, senza trasformare la lettera in un trattato.

Esempio di formulazione in prosa continua per una LOI immobiliare

Di seguito un esempio di testo, da considerare come base da adattare, non come documento pronto per ogni caso.

“In data odierna, il sottoscritto [Nome Cognome], in qualità di potenziale acquirente, manifesta il proprio interesse all’acquisto dell’immobile sito in [indirizzo], identificato catastalmente come [dati essenziali], di proprietà del sig./della sig.ra [Nome Cognome venditore]. L’acquirente propone un prezzo indicativo pari a euro [], oltre imposte e spese di legge, intendendosi inclusi nel prezzo [eventuali pertinenze e dotazioni], con modalità di pagamento che prevedono [mezzi propri e/o ricorso a mutuo] e con eventuale successiva definizione di caparra al momento della sottoscrizione del contratto preliminare. La presente manifestazione di interesse è subordinata all’esito soddisfacente delle verifiche tecniche e documentali, incluse regolarità urbanistica, conformità catastale e assenza di vincoli pregiudizievoli non dichiarati, da completarsi entro [termine], con impegno del venditore a rendere disponibili i documenti necessari e a consentire sopralluoghi ragionevoli previa programmazione. Le parti intendono sottoscrivere un contratto preliminare entro [termine] e stiapulare il rogito notarile entro [termine], salvo accordo diverso conseguente alle verifiche e alla disponibilità degli adempimenti. A fronte dell’impegno dell’acquirente a procedere con diligenza nelle verifiche e nella definizione dell’operazione, il venditore si impegna, per un periodo di [] giorni, a non intrattenere trattative con terzi in relazione all’immobile, salvo diversa pattuizione. Le parti concordano che la presente lettera di intenti ha natura non vincolante con riferimento all’obbligo di concludere la compravendita, che sarà perfezionata solo con la sottoscrizione del contratto preliminare o di altra proposta formalmente accettata, restando invece vincolanti le pattuizioni relative a riservatezza, esclusiva e ripartizione delle spese, ove espressamente indicate. Letto e sottoscritto.”

Questo tipo di formulazione dà una struttura completa senza trasformare la LOI in un preliminare, e consente alle parti di procedere con una roadmap chiara. Per un esempio da scaricare è possibile vedere questo fac simile lettera di intenti per acquisto di un immobile su Letteramodello.com.

Conclusioni

Una lettera di intenti per l’acquisto di un immobile è utile quando vuoi trasformare un interesse generico in una trattativa ordinata, con prezzo, condizioni e tempi chiari. Il segreto è definire cosa è vincolante e cosa no, identificare correttamente immobile e parti, inserire condizioni di due diligence e, se necessario, esclusiva e riservatezza. Se scritta bene, la LOI ti fa risparmiare tempo, evita contenziosi sulle aspettative e crea un percorso più pulito verso proposta e preliminare.

Luigi Mosso

Luigi Mosso è un appassionato esperto di fai da te e un convinto sostenitore dei diritti dei consumatori. Attraverso il suo sito web, si dedica a fornire guide dettagliate e consigli pratici per aiutare sia i neofiti che gli esperti del fai da te a perfezionare le loro abilità, e per informare i consumatori su come prendere decisioni informate e sostenibili.